课程二

专注片区开发，适合有片区开发、城市更新项目的单位，开发区园区管委会领导，园区平台、建筑企业、相关金融机构参加！9月16日成都、9月23日长沙欢迎您的到来！

近日，一份名为《广州市住房和城乡建设局关于审议鼓励功能性国企参与城市更新改造项目有关工作的请示》的文件流出，文件中心思想：鼓励市、区国企参与旧村改造。

文件表示，国企参与旧村改造的优势在于：

·有利于全市统筹，形成全市更新工作“一盘棋”。

·有利于科学有序，有效调控改造节奏。

·有利于市区协同，充分发挥市、区属国企优势，有力支撑旧村改造工作顺利实施。

·有利于做大做强功能性国企，支持重大基础设施建设。

这意味着，广州的城市更新，以后要由国企主导了。而此前在住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》中也提出：要防止过度房地产化的开发建设模式，要以补短板、惠民生为更新重点，也意味着，城投国企要在城市更新中承担更重要的份量。

以下为广州住建局的请示全文：

市城市更新领导小组：

为贯彻落实党的十九届五中全会精神，加快推动我市实现“老城市新活力”“四个出新出彩”，加强政府对城市更新工作的统筹，落实“产城融合、职住平衡、文化传承、生态宜居、交通便捷、生活便利”的城市更新理念，高质量推进我市城市更新工作，做大做强我市国有企业，现将鼓励市、区功能性国企参与城市更新改造项目有关工作建议报告如下：

一、工作背景

（一）基本情况。

近年来我市城市更新工作稳步推进，形成了“政府主导、社会参与”的改造模式，搭建了“1+1+N”城市更新政策体系。年8月市委十一届十一次全会通过了《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》，提出从年起三年内实现83条旧村安置区开工建设，五年内推进条旧村改造，我市旧村改造工作明显提速。

经初步统计，截至7月底，条村涉及的个项目，已引入合作企业的项目共87个，引入率41.6%；暂未引入合作企业的项目个。

其中中心7区（指越秀、海珠、荔湾、天河、番禺、花都、白云区，下同）涉及的个项目，已引入合作企业的项目共43个，引入率34.1%；暂未引入合作企业的项目83个（其中已按公开程序确定意向合作企业的项目8个，详见附件1）。

（二）存在问题。

当前，我市已成功探索市、区功能性国企参与旧城混合改造项目的路径，并成功推动南洋电器厂及周边更新项目、环市东、聚龙湾等一批试点项目取得突破性进展，但在旧村全面改造项目上，市、区国企参与较少。对于部分资源丰富、改造价值高的旧村，企业参与积极性高；对于部分现状容积率高或受名城保护、生态保护、机场控高等因素影响较难实现经济平衡的旧村（如西坑村、机场周边旧村等），企业参与积极性不高，但此类旧村往往位于中心城区、重要交通枢纽或重点功能区周边，改造的必要性和迫切性相对较高。

（三）有关区的做法。

目前，白云、黄埔等区已率先探索区属国企参与旧村改造工作。白云区委托区属国企作为前期服务企业开展数据调查、方案编制等前期工作，待实施方案通过批复及村表决后，由属地镇街牵头，会同区属国企制定招商文件，采用公开方式引入合作企业；黄埔区拟鼓励区属国企参与意向合作企业公开招商，开展前期工作，待实施方案取得区政府批复后，由集体表决将意向合作企业转为合作企业。

二、国企参与旧村改造的必要性

鼓励市、区国企参与旧村改造，充分发挥国企责任担当和引领带动，推动我市旧村改造工作“全市统筹、市区协同、科学有序、国企支撑”，有利于通过城市更新红利反哺城市基础设施建设，推进城市高质量发展。国企参与旧村改造主要有以下几方面优势：

一是有利于全市统筹，形成全市更新工作“一盘棋”。充分贯彻落实市委市政府战略规划和产业布局要求，实现城市更新和产业发展、空间格局优化、基础设施建设、片区综合开发、资源整合相统一，对于中心城区、机场周边等因规划控制需在全市范围内统筹资源、进行跨项目经济平衡的旧村改造项目，由国企承担前期工作和改造主体责任，可降低支持异地平衡的政府决策风险，加快项目推进。

二是有利于科学有序，有效调控改造节奏。由国企依法依规按程序主导旧村改造工作，有利于根据城市发展规划，有计划、有重点地推进各区旧改工作，合理调控区域发展节奏。对国企主导的旧村改造前期工作可采取“容缺受理”的审批方式，风险可控，提高旧村改造项目审批效率。

三是有利于市区协同，充分发挥市、区属国企优势，有力支撑旧村改造工作顺利实施。旧村改造工作周期长，资金需求巨大，市属国企参与旧村改造，可发挥国有企业的融资优势，充分利用城市更新基金、国开行等政策性银行贷款，降低项目融资成本，为项目推进提供强有力的资金保障；区属国企更熟悉区域发展规划和项目实际情况，有利于协调区有关部门加快旧村前期审批工作，发挥基层单位工作优势，加快项目落地实施。若社会资本力量因资金或其他原因无法按要求顺利推进项目实施，依据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔〕71号），可发挥政府补位作用，按程序明确由国企继续推进，保障项目顺利实施完工。

四是有利于做大做强功能性国企，支持重大基础设施建设。鼓励功能性国企参与旧村改造工作，既有利于做大做强市、区两级国企，也有利于发挥国企在城市更新和城市建设的担当作用。对于国企参与城市更新项目获得的收益，可用于支持我市重大基础设施和公共服务设施建设，推进城市高质量发展。

三、国企参与旧村改造的实施路径

（一）适用范围。

参照目前我市新一轮土地储备市区联动机制及城市建设维护市区分工，建议对越秀区等中心七区纳入五年实施方案且未正式引入合作企业的旧村改造项目，鼓励具有更新经验的功能性市、区国企积极参与；鼓励广州机场建投集团等承担重大基础设施建设任务的市属国有企业，通过项目属地或异地旧村联动改造筹措建设资金。

（二）参与模式。

重点鼓励市城投集团作为市属功能性国有企业参与越秀等中心七区城市更新工作，各区可根据本区情况鼓励区属国有企业积极参与本区城市更新工作。由市城投集团独资或与区属国有企业合资成立负责各区的城市更新公司（市城投集团持股不少于51%，区属国企持股不高于49%）。涉及机场附近的旧村，可联合广州机场建投集团与各区成立城市更新公司。针对具体项目，可由负责各区的城市更新公司成立全资旧村改造项目子公司。鼓励负责各区的城市更新公司积极参与本区项目的前期策划和一级开发，在二级开发阶段根据项目实际情况可通过股权转让等方式引入其它社会企业（含其他市属国企）。对于各区已经按程序明确合作企业的项目，鼓励城市更新公司通过投资入股的方式参与项目后期开发。对于其他市属国企正在实施的旧城、旧村改造项目，鼓励市城投集团通过入股方式参与项目建设。

对于黄埔、南沙、增城、从化区四区旧村改造项目，也可由市城投集团独资或与区属国有企业合资成立的城市更新公司负责一级开发，参与二级开发。

（三）工作流程。

1.确定前期策划主体。

对于未确定前期服务主体的项目，由属地镇街组织，委托负责各区（区域）的城市更新公司作为前期策划主体，配合政府开展基础数据调查核查、片区策划方案编制、详细规划调整方案编制及方案报批等前期工作。前期相关费用按照相关规定纳入项目改造成本，由前期策划主体垫付，后续由合作企业予以归垫。

对于已按程序确定意向合作企业、但未公开引入合作企业的项目，负责各区（区域）的城市更新公司可通过投资入股方式参与前期工作，原则上城市更新公司持股比例不低于20%。

2.引入合作企业。

项目片区策划方案经市城领会审定，且详细规划调整方案经市规委会审定后，由属地镇街牵头，会同负责各区（区域）的城市更新公司编制项目招商文件，经村表决同意后由村公开选择合作企业（片区策划和实施方案同步编制的，则在实施方案及详细规划调整方案审定后引入合作企业）。

招商文件中需依据相关规定对引入合作企业的资质、开发能力、资金实力、改造要求、前期费用归垫等情况进行明确，同时要求公开选定的合作企业必须是负责各区（区域）的城市更新公司和其它意向参与企业共同组成的项目公司，且项目公司中城市更新公司持股比例不少于20%。

对于已按程序引入合作企业的项目，如果项目合作企业无法推进项目顺利实施，可由城市更新公司进行托底，为项目顺利实施提供保障。

3.项目实施与合作企业监管。

旧村改造项目公开选定合作企业后，由合作企业编制实施方案、拆补方案，配合镇街开展表决工作，推进项目实施。

市、区相关部门应对合作企业建立联合督办制度、压实主体责任。若合作企业未按时履行协议约定事项或相关承诺，则由属地镇街会同改造村集体经济组织启动合作企业退出机制。同时将违约情况纳入企业信用评估体系，根据评估结果建立城市更新负面清单。

四、下一步工作建议

一是由市住房城乡建设局负责，与有关市属国企及各区政府积极对接，进一步完善工作路径。

二是由市有关国企负责，加强城市更新、市场融资等专业技术人员储备，提前谋划资金筹措、城市更新公司成立等工作，确保能够落实市政府工作部署，发挥国企担当，加快推动我市城市更新。

三是由市城投集团牵头，联合广州金控等市属金融机构设立城市更新专项基金，暂定规模亿元，首期亿元。

四是由市城投集团按程序与广州市城市更新研究院积极合作，开展有关旧改项目的数据摸查和片区策划等前期策划工作。

以上妥否，请审议。附件：1.五年实施方案旧村改造项目合作企业招商情况一览表2．鼓励功能性国企参与旧村改造工作流程图

广州市住房和城乡建设局

年8月10日

工隆建通智库链接：土地和片区开发融资9月16日成都、9月23日长沙主讲人：薄著

（开课时会根据最新情况调整）:

一、高质量发展背景下地方政府投融资新逻辑（略讲，约10分钟）

（一）“十四五”规划与政府投融资新理念

（二）重磅政策重塑逻辑

六个逻辑及两个应对

（三）“十四五“基建五个新特征

二、基建和土地片区开发63个实务问题

（一）政府投资管理14个问题

1.政府对于投资项目是如何分类管理的？

2.如何定性政府投资项目？

3.政府以补助补贴支持的项目该如何定性？

4.政府把钱给到上级公司，上级工地再投到项目，算不算政府投资项目？

5.“投资人+EPC”算不算政府投资项目？

6.审批制、核准制、备案制的要求有什么不同？

7.政府如何安排资金用于项目？

8.如何区分项目主体、建设单位、实施机构、业主、立项单位、代建单位、承接单位、施工单位？

9.委托代建与授权开发有什么不同？

10.委托代建、政府购买服务、政府采购工程对城投的要求有什么不同？

11.如何定义垫资？

12.由城投国企融资是否违反“政府投资项目不得由施工企业垫资”？

13.施工企业为城投国企垫资违规吗？

14.建筑企业供应链融资可行吗？

（二）政府预算和债务管理18个问题

1.什么是政府预算？财政预算分几类？

2.政府财政预算分哪几类？

3.政府预算的编制流程是什么？

4.如何判断项目资金已经或者可以列入政府预算？

5.政府的预算只有1年，但资金支付期需要10年，这个问题如何解决？

6.能否签订超过3年的政府支付合同？

7.政府的合规举债方式有哪些？

8.政府债券分哪些品种？

9.片区开发可发哪些专项债？

10.什么是政府的隐性债务？

11.如何甄别是否构成隐性债务？

12.有预算是否不构成隐债？

13.延期多久付款会被认定为隐债？

14.什么是来自于政府财政资金的收入？

15.政府补贴可否作为还款资金来源？

16.如何以来自政府的补贴收入增强还款能力？

17.政府如何合规把钱给到城投？

18.财政如何给城投合法注资？

（三）土地一级开发15个问题

1.土地开发的流程是怎样的？

2.什么是土地储备业务？

3.土地储备的资金是如何管理的？

4.土地储备的资金从何而来？

5.土地出让金返还模式还可行吗？

6.可否以预期土地出让金作为还款来源进行融资？

7.土地出让金如何合规用于项目？

8.城投如何合规介入土地储备业务？

9.政府可否委托（授权）国企城投进行土地开发？是否需要履行政府采购程序？

10.委托代建、政府购买服务、政府采购工程能不能融资？

11.政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？

12.什么是耕地占补平衡指标？能不能融资？

13.什么是城乡建设用地增减挂钩？能不能融资？

14.重庆地票业务为什么可以贷款？

15.土地开发如何做到土地一二级收入联动”？

（四）片区开发16个问题

1.什么是片区？什么是片区开发？

2.片区开发有哪些类型？为什么要这样划分？

3.政府授权（设立）片区开发主体，可以给哪些授权？

4.政府授权（设立）片区开发主体需要政府采购确定吗？

5.片区开发主体招引投资商需要公开招标吗？

6.投资商具备施工能力，则工程是否可以“两标并一标”？

7.有的项目为什么政府可以同时授权一二级开发？

8.获得片区土地的开发使用权有哪些途径？

9.土地招拍挂有什么规定？

10.哪些情况下可以不经过招拍挂而获得土地开发权？

11.能否带条件出让土地？

12.如何才能勾到地？

13.银行如何分析片区项目融资的可行性？

14.多大的片区项目便于融资？

15.以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资？

16.以产业经营为主要产出的片区项目如何融资？

三、片区开发融资35种模式

（一）土地一级开发阶段6种

1.传统模式：委托代建、平台贷款、BT模式

2.土地注入模式

3.分期付款+延期付款

4.做地模式

5.一二级分段+联合模式

6.二级赎买一级模式

（二）棚改旧改城市更新5种

1.广义棚改自求平衡模式

2.二级带一级

3.“三旧”更新模式

4.保留历史风貌+带方案招拍挂+开发权转移模式

5.反向购买或反向委托模式（征地拆迁资金的解决）

（三）综合开发自平衡6种

1.未来社区模式

2.TOD模式

3.EOD模式

4.M0新型产业模式

5.矿山生态修复自平衡模式

6.砂石资源自平衡模式

（四）结构化合作7种

1.开发性PPP模式

2.片区特许开发模式

3.园区全流程PPP模式

4.混改+上市模式

5.专项债+土地模式

6.专项债+市场化融资模式

7.专项债+PPP模式

（五）“授权+投资+EPC”6种

1.京投ABO模式

2.片区ABO+模式

3.F+EPC模式

4.投资人+EPC模式

5.投资合作+EPC模式

6.城市合作商模式

（六）做大做强城投5种

1.园区运营商模式

2.经营性项目城投委托代建模式

3.授权开发+做大做强城投模式

4.片区综合开发市场化融资模式

5.园区“授权+封闭运行”模式

四、片区开发投融资总论

1.片区项目开发条件分析

2.片区项目资金平衡分析

3.片区开发投融资模式选择

4.片区公益性项目和土地整理资金的解决

五、片区”ABO+"模式的整改

1.片区综合开发市场化融资

2.渐进优化法

3.快进快出法

4.建企垫资型“投资+EPC”模式的整改六、现场交流、实操演练/近期课程实况报道/：

总第53期昆山

总第54期成都

总第57期西安

总第58期南昌

总第59期桂林

总第61期昆明

视频讲座泰安

总第62期广州

视频内训内蒙

现场内训实录

总第63期徽州

总第64期成都

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总第68期武汉

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